1河北固安县,天安门正南50公里。与北京大兴,只有一条永定河之隔,是环京的重镇之一。固安向北50公里,是北京天安门;向南50公里,是千年大计雄安;向东北20公里,是北京大兴国际机场。这是一片“大概念环抱,长满敏感点,一碰就嗨”的投机热土。固安老城向北5公里,距离北京最近的地方,是由华夏幸福开发的一个硕大产业新城。2003年,华夏幸福与固安以PPP模式,合作开发运营固安产业新城。仅仅17年,固安北的产业新城,其规模已经膨胀到超过存在3000多年的固安老城。3000年历史积淀,抵不上17年鲁莽一瞬。17年的鲁莽一瞬,在这个城市中留下大量“表面光鲜,但一碰就碎”的城市噪点。表面的光鲜,正持续的吸引着来自全国的楼市投机客,源源不断地进场填坑。城市的噪点,正彻底的套牢这些远道而来的投机客。今天,我第三次站在这片土地上——我会尽量用克制的语言,来还原一场膨胀欲望没有节制下的城市失格。2固安的产业新城,走的是产城一体化。也就是说——固安能出现这个产业新城、华夏幸福能与固安以PPP的模式开发产业新城的基础,在于产业。固安新城的产业,主要聚集在孔雀城的南部和西部。
南部,是以京东方为代表的的LED屏生产,属于劳动力密集的制造类产业。这些LED的基础制造类的企业,在固安落地生根,都还不错。孔雀城的西部,是以卫星导航、无人机、生物医药为代表的科技研发类产业。占地更大,产业看起来更高级,充满理工科的牛批劲儿。问题就出现在——看起来高大上的科创研发类产业。11月18日18:20分,下班高峰期。我在孔雀城西部的航空产业园,升起了无人机。下面这张照片,是航拍实景——
本不应如此沉默的下班高峰期,产业园内一片漆黑。下面这张照片,是同一时间内,航空产业园对面一家名为中山科技的公司。
建筑外墙,已经失修斑驳。原本四个字的中山科技,只亮了三个。11月18日18:00分,下班高峰期。我的伙伴,在距离航空产业园1.5公里的固安肽谷生物医药孵化港,拍下了下面这张照片——
办公区内一片漆黑,只剩下道路照明在亮着光。园区内空无一人,只有门口和停车场的两个保安,在抽着烟聊天。我的伙伴问了保安大爷,平常上班的人多不多。大爷说,不多,今天下班早,所以更少。我一度担心,可能是因为当地下班比较早,所以产业园里看起来才如此萧条。11月19日13:30,我混入了航天产业园。整个产业园,大约有不足50栋楼。其中,入驻企业大约有15家。企业入住率,大致在30%左右。数据看起来惨,但也不算太惨。当我真正深入到产业园中时,更大的问题出现了——大量的企业,只是在门口挂个牌子而已。门口的锁已生锈,车间里空空荡荡,太久没有生产的痕迹。
他们或许已经搬走多年,或许从未出现过。比如,这家无人机研发类企业——
车间里已经打扫的干干净净,墙上只留下一句标语。对于无人机产品来说,不是100分,就是0分。看起来,这家公司并未做到100分。于是,归零了。以上,就是固安产业新城的产业,就是拿来玩概念的产业,就是华夏幸福用来勾地的产业,就是无数投机客看好的产业……这些产业园,从外面看起来无一不是漂亮、高级、大气。走进之后,实际入住率不到30%。30%的入住率中,还有接近一半的企业人去楼空。他们或是已经搬走,抑或是从未出现,再或是出现过,然后归零了。3当产业新城没了产业,还有什么?有城,有房子。这是一个穷的只剩下房子的地方。11月19日15:30,我从航天产业园出来。我在孔雀城剑桥郡3期,再次升起了无人机。下面这些照片,全是固安产业新城的航拍实景——目之所及,全是房子。一望无际的房子,各种各样的房子。仍在建设的房子,让人绝望的房子。
实景航拍
实景航拍
实景航拍
实景航拍
实景航拍除了这些之外,还有多年无人居住的房子。固安孔雀城的一期,是2005年前后开发建设的别墅群。距今为止,只有不到15年的时间。但其中大量的房子,已经呈现出明显的荒弃迹象。很多别墅的外墙,已经脱落发霉,院子内的枯草,已经长得接近一人高。
这些别墅,外观都很漂亮。尤其是在北方冬日的夕阳下,更是呈现出诡异的美感。血色夕阳,洒在充满末日生存美感的别墅群中。很美,但更加绝望。有人说,别墅群都是度假区。别墅群度假区的入住率,天然就比较低。11月19日20:50,我和小伙伴游走在固安孔雀城的两大高层住宅片区——英国宫二期、剑桥郡三期至九期,拍下了这些照片。2012年交房的英国宫二期,是目前孔雀城入住率最高版块之一。交房八年,入住亮灯率只接近50%。一栋楼300余套房子,入住亮灯率大约在130户左右。
而2018年底交房的剑桥郡,实际的入住亮灯率只有20%。更晚交房的版块,甚至连10%的入住率都无法达到。夜幕中,一片漆黑。只有塔吊亮着灯,仍然不知疲倦建设着。
据不完全统计,目前固安孔雀城已经完工交房的住宅,合计15万套以上。而一个省会城市的全年供应量,也只有40万套上下。打开贝壳找房APP,随手看孔雀城一个大居住组团,二手房的挂牌量都在8000套以上。中介说,这些房子都卖给了北京人。但是,我在固安孔雀城游走了两天,进入了至少五个社区的停车场。一共数了300多辆车,京牌车辆只占不到80辆。这里的北京人,可能至多只有30%。剩下的都是谁?谁买走了孔雀城里无人居住的房子?如果是投资客,他们的下家又将是谁?谁又会来接走孔雀城里无人居住的房子?我不知道你看到这些照片之后,究竟是什么感受。我剥离开自我身份,站在一个普通人角度,我最大的感受是——这片土地,正在被反复糟蹋。偌大的土地上,成片的堆积着鲜有人居住的混凝土坟墓。我回归到自我身份,站在一个投资人角度,我最大的感受是——黑洞,这是一个黑洞。成片的混凝土坟墓,张开大口等待着下一个进入它的投机客。4更让人害怕的是,这片偌大产业新城的商业配套。夜幕下的商业,更是呈现出更加诡异的美感。11月18日20:00,孔雀城大湖商业街。固安孔雀城大湖组团,有一个巨大的人工湖。围绕人工湖,有半圈商业街区。不仅有胡桃里,还有KTV、咖啡馆,更有高端的餐饮会所、剧场。从日料到西餐,再到韩餐,还有川菜火锅……月亮照在湖面上,商业街的霓虹沉溺在月影之上。草坪上,还卧着两只硕大的玉兔,与水中的月影和天上的明月,在夜幕中对视。
然而,没有人,是真的没有人。餐饮店里的上客率,不足20%。平日需要排队的胡桃里,只有三桌客人。KTV里的大屏,放着响亮的音乐,大厅里却空空荡荡。固安孔雀城大湖商业街,是个典型的网红打卡地。遗憾的是,没有网红。更诡异的是,孔雀城的孔雀广场。孔雀广场两旁的商业街上,挂满了ins风的彩色灯笼。远处望过去,流光溢彩,灯火辉煌。如果你走进商业街内部,两旁的商铺,有接近一半都是黑着灯锁着门。
行走在这里,你会产生一种错觉——仿佛所有的人都被时空黑洞抽走,只剩下闪着光的彩色灯泡。只有你一个人行走在虚假的骗局里,活像一棵韭菜。5固安孔雀城、固安产业新城,就像是一座魔幻现实主义的浮空城堡。它用了17年的时间从天而降,漂浮在距离天安门外50公里的南方。城堡里的一切,都漂亮的不像话。漂亮的产业园、漂亮的别墅群、漂亮的高层社区、漂亮的网红商业……像梦境中一样漂亮,像童话里一样漂亮。城堡里的一切,又充满现实的残酷与真实。产业园里,没有产业;别墅群里,没有土豪;高层社区里,没有人住;网红商业里,没有网红……像老婆饼里没有老婆一样真实,鱼香肉丝里没有鱼一样残酷。我游走在这里两天,我很害怕。我为没有节制的城市膨胀而害怕,我为毫无掣肘的荒谬骗局而害怕。更让人害怕的,是人性的贪婪。2012年,首都第二机场落地距离固安只有20公里的北京大兴。2013年,投机客大规模进场固安,孔雀城剑桥郡立即暴击。其房价,从5000元/㎡一度涨到接近13000元/㎡。一年后,全国楼市萧条。曾经卖到13000元/㎡的孔雀城,房价跌到9000元/㎡。甚至为了避免老客户维权,不仅换了地块开发,连案名都换了。2016-2017年,全国楼市行情起飞,投机客再度涌入固安。孔雀城英国宫的房价,半年翻番。其房价,从9000元/㎡再度涨到21000元/㎡。一年后,全国楼市萧条。2020年11月18日,当我再次踏上这片土地的时候——固安孔雀城的房价,已经从21000元/㎡再度跌到13000元/㎡。2013-2020年,从13000跌到9000,再涨到21000,再跌到13000。七年时间,一切回到原点。这里面究竟套了多少投资客?这里面又究竟有多少投机客的血泪?七年时间,一部固安归零史,半部投机血泪史。难道说,这些远道而来的投机客没有看到固安的虚假与真实?他们可能没看到,但更可能是被暴击的欲望冲昏头脑。七年时间,仿佛一切都没有发生过,只在空气中留下没有节制的贪婪和欲念。整个过程,仿佛是一场绚烂而腐败的城市失格。6今年,北京市场的逐步升温。环京楼市,又开始蠢蠢欲动,包括固安。
大碗楼市的耿直少年们,第一时间奔赴北京和环京——我们用脚步丈量城市,以公众号、短视频和直播的全新矩阵,力求给大家还原一个真实的北京及环京市场。这是我们的第一篇推文,只是想给大家还原一个真实的固安。请允许我们从投资的角度,感性的讲出一个判断——固安的楼市价值,为0。未来可能会涨,但依旧不阻碍它的价值为0。这里有——外面看起来很高级的,实际没有落地也无法落地的产业园;这里有——高达15万套以上、每年都在递增的新房供应,动辄一个组团8000套的二手房供应;这里有——没有网红的网红打卡点,“商铺开业不够、灯光氛围来凑”的商业街区;这里有——没有土豪的别墅群落、鲜有人住的高层社区、收益率低至1.5%的租金回报这里有……讲到这里,你如果还要买固安,还要冲进虚幻世界里,秀一下自己的魔幻骚操作。那就去吧!人生在世,不去感受一下童话的幻灭,终归是遗憾!
天安门南50公里,一场惨烈的城市塌陷
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