天安门南50公里，一场惨烈的城市塌陷

1河北固安县，天安门正南50公里。与北京大兴，只有一条永定河之隔，是环京的重镇之一。固安向北50公里，是北京天安门；向南50公里，是千年大计雄安；向东北20公里，是北京大兴国际机场。这是一片“大概念环抱，长满敏感点，一碰就嗨”的投机热土。固安老城向北5公里，距离北京最近的地方，是由华夏幸福开发的一个硕大产业新城。2003年，华夏幸福与固安以PPP模式，合作开发运营固安产业新城。仅仅17年，固安北的产业新城，其规模已经膨胀到超过存在3000多年的固安老城。3000年历史积淀，抵不上17年鲁莽一瞬。17年的鲁莽一瞬，在这个城市中留下大量“表面光鲜，但一碰就碎”的城市噪点。表面的光鲜，正持续的吸引着来自全国的楼市投机客，源源不断地进场填坑。城市的噪点，正彻底的套牢这些远道而来的投机客。今天，我第三次站在这片土地上——我会尽量用克制的语言，来还原一场膨胀欲望没有节制下的城市失格。2固安的产业新城，走的是产城一体化。也就是说——固安能出现这个产业新城、华夏幸福能与固安以PPP的模式开发产业新城的基础，在于产业。固安新城的产业，主要聚集在孔雀城的南部和西部。南部，是以京东方为代表的的LED屏生产，属于劳动力密集的制造类产业。这些LED的基础制造类的企业，在固安落地生根，都还不错。孔雀城的西部，是以卫星导航、无人机、生物医药为代表的科技研发类产业。占地更大，产业看起来更高级，充满理工科的牛批劲儿。问题就出现在——看起来高大上的科创研发类产业。11月18日18:20分，下班高峰期。我在孔雀城西部的航空产业园，升起了无人机。下面这张照片，是航拍实景——本不应如此沉默的下班高峰期，产业园内一片漆黑。下面这张照片，是同一时间内，航空产业园对面一家名为中山科技的公司。建筑外墙，已经失修斑驳。原本四个字的中山科技，只亮了三个。11月18日18:00分，下班高峰期。我的伙伴，在距离航空产业园1.5公里的固安肽谷生物医药孵化港，拍下了下面这张照片——办公区内一片漆黑，只剩下道路照明在亮着光。园区内空无一人，只有门口和停车场的两个保安，在抽着烟聊天。我的伙伴问了保安大爷，平常上班的人多不多。大爷说，不多，今天下班早，所以更少。我一度担心，可能是因为当地下班比较早，所以产业园里看起来才如此萧条。11月19日13:30，我混入了航天产业园。整个产业园，大约有不足50栋楼。其中，入驻企业大约有15家。企业入住率，大致在30%左右。数据看起来惨，但也不算太惨。当我真正深入到产业园中时，更大的问题出现了——大量的企业，只是在门口挂个牌子而已。门口的锁已生锈，车间里空空荡荡，太久没有生产的痕迹。他们或许已经搬走多年，或许从未出现过。比如，这家无人机研发类企业——车间里已经打扫的干干净净，墙上只留下一句标语。对于无人机产品来说，不是100分，就是0分。看起来，这家公司并未做到100分。于是，归零了。以上，就是固安产业新城的产业，就是拿来玩概念的产业，就是华夏幸福用来勾地的产业，就是无数投机客看好的产业……这些产业园，从外面看起来无一不是漂亮、高级、大气。走进之后，实际入住率不到30%。30%的入住率中，还有接近一半的企业人去楼空。他们或是已经搬走，抑或是从未出现，再或是出现过，然后归零了。3当产业新城没了产业，还有什么？有城，有房子。这是一个穷的只剩下房子的地方。11月19日15:30，我从航天产业园出来。我在孔雀城剑桥郡3期，再次升起了无人机。下面这些照片，全是固安产业新城的航拍实景——目之所及，全是房子。一望无际的房子，各种各样的房子。仍在建设的房子，让人绝望的房子。实景航拍实景航拍实景航拍实景航拍实景航拍除了这些之外，还有多年无人居住的房子。固安孔雀城的一期，是2005年前后开发建设的别墅群。距今为止，只有不到15年的时间。但其中大量的房子，已经呈现出明显的荒弃迹象。很多别墅的外墙，已经脱落发霉，院子内的枯草，已经长得接近一人高。这些别墅，外观都很漂亮。尤其是在北方冬日的夕阳下，更是呈现出诡异的美感。血色夕阳，洒在充满末日生存美感的别墅群中。很美，但更加绝望。有人说，别墅群都是度假区。别墅群度假区的入住率，天然就比较低。11月19日20:50，我和小伙伴游走在固安孔雀城的两大高层住宅片区——英国宫二期、剑桥郡三期至九期，拍下了这些照片。2012年交房的英国宫二期，是目前孔雀城入住率最高版块之一。交房八年，入住亮灯率只接近50%。一栋楼300余套房子，入住亮灯率大约在130户左右。而2018年底交房的剑桥郡，实际的入住亮灯率只有20%。更晚交房的版块，甚至连10%的入住率都无法达到。夜幕中，一片漆黑。只有塔吊亮着灯，仍然不知疲倦建设着。据不完全统计，目前固安孔雀城已经完工交房的住宅，合计15万套以上。而一个省会城市的全年供应量，也只有40万套上下。打开贝壳找房APP，随手看孔雀城一个大居住组团，二手房的挂牌量都在8000套以上。中介说，这些房子都卖给了北京人。但是，我在固安孔雀城游走了两天，进入了至少五个社区的停车场。一共数了300多辆车，京牌车辆只占不到80辆。这里的北京人，可能至多只有30%。剩下的都是谁？谁买走了孔雀城里无人居住的房子？如果是投资客，他们的下家又将是谁？谁又会来接走孔雀城里无人居住的房子？我不知道你看到这些照片之后，究竟是什么感受。我剥离开自我身份，站在一个普通人角度，我最大的感受是——这片土地，正在被反复糟蹋。偌大的土地上，成片的堆积着鲜有人居住的混凝土坟墓。我回归到自我身份，站在一个投资人角度，我最大的感受是——黑洞，这是一个黑洞。成片的混凝土坟墓，张开大口等待着下一个进入它的投机客。4更让人害怕的是，这片偌大产业新城的商业配套。夜幕下的商业，更是呈现出更加诡异的美感。11月18日20:00，孔雀城大湖商业街。固安孔雀城大湖组团，有一个巨大的人工湖。围绕人工湖，有半圈商业街区。不仅有胡桃里，还有KTV、咖啡馆，更有高端的餐饮会所、剧场。从日料到西餐，再到韩餐，还有川菜火锅……月亮照在湖面上，商业街的霓虹沉溺在月影之上。草坪上，还卧着两只硕大的玉兔，与水中的月影和天上的明月，在夜幕中对视。然而，没有人，是真的没有人。餐饮店里的上客率，不足20%。平日需要排队的胡桃里，只有三桌客人。KTV里的大屏，放着响亮的音乐，大厅里却空空荡荡。固安孔雀城大湖商业街，是个典型的网红打卡地。遗憾的是，没有网红。更诡异的是，孔雀城的孔雀广场。孔雀广场两旁的商业街上，挂满了ins风的彩色灯笼。远处望过去，流光溢彩，灯火辉煌。如果你走进商业街内部，两旁的商铺，有接近一半都是黑着灯锁着门。行走在这里，你会产生一种错觉——仿佛所有的人都被时空黑洞抽走，只剩下闪着光的彩色灯泡。只有你一个人行走在虚假的骗局里，活像一棵韭菜。5固安孔雀城、固安产业新城，就像是一座魔幻现实主义的浮空城堡。它用了17年的时间从天而降，漂浮在距离天安门外50公里的南方。城堡里的一切，都漂亮的不像话。漂亮的产业园、漂亮的别墅群、漂亮的高层社区、漂亮的网红商业……像梦境中一样漂亮，像童话里一样漂亮。城堡里的一切，又充满现实的残酷与真实。产业园里，没有产业；别墅群里，没有土豪；高层社区里，没有人住；网红商业里，没有网红……像老婆饼里没有老婆一样真实，鱼香肉丝里没有鱼一样残酷。我游走在这里两天，我很害怕。我为没有节制的城市膨胀而害怕，我为毫无掣肘的荒谬骗局而害怕。更让人害怕的，是人性的贪婪。2012年，首都第二机场落地距离固安只有20公里的北京大兴。2013年，投机客大规模进场固安，孔雀城剑桥郡立即暴击。其房价，从5000元/㎡一度涨到接近13000元/㎡。一年后，全国楼市萧条。曾经卖到13000元/㎡的孔雀城，房价跌到9000元/㎡。甚至为了避免老客户维权，不仅换了地块开发，连案名都换了。2016-2017年，全国楼市行情起飞，投机客再度涌入固安。孔雀城英国宫的房价，半年翻番。其房价，从9000元/㎡再度涨到21000元/㎡。一年后，全国楼市萧条。2020年11月18日，当我再次踏上这片土地的时候——固安孔雀城的房价，已经从21000元/㎡再度跌到13000元/㎡。2013-2020年，从13000跌到9000，再涨到21000，再跌到13000。七年时间，一切回到原点。这里面究竟套了多少投资客？这里面又究竟有多少投机客的血泪？七年时间，一部固安归零史，半部投机血泪史。难道说，这些远道而来的投机客没有看到固安的虚假与真实？他们可能没看到，但更可能是被暴击的欲望冲昏头脑。七年时间，仿佛一切都没有发生过，只在空气中留下没有节制的贪婪和欲念。整个过程，仿佛是一场绚烂而腐败的城市失格。6今年，北京市场的逐步升温。环京楼市，又开始蠢蠢欲动，包括固安。大碗楼市的耿直少年们，第一时间奔赴北京和环京——我们用脚步丈量城市，以公众号、短视频和直播的全新矩阵，力求给大家还原一个真实的北京及环京市场。这是我们的第一篇推文，只是想给大家还原一个真实的固安。请允许我们从投资的角度，感性的讲出一个判断——固安的楼市价值，为0。未来可能会涨，但依旧不阻碍它的价值为0。这里有——外面看起来很高级的，实际没有落地也无法落地的产业园；这里有——高达15万套以上、每年都在递增的新房供应，动辄一个组团8000套的二手房供应；这里有——没有网红的网红打卡点，“商铺开业不够、灯光氛围来凑”的商业街区；这里有——没有土豪的别墅群落、鲜有人住的高层社区、收益率低至1.5%的租金回报这里有……讲到这里，你如果还要买固安，还要冲进虚幻世界里，秀一下自己的魔幻骚操作。那就去吧！人生在世，不去感受一下童话的幻灭，终归是遗憾！